정부의 각종 규제완화 정책에도 불구하고 부동산 시장에는 여전히 찬바람이 불고 있다. 이러한 분위기를 반영하듯 서울의 주거용 부동산 평균 입찰경쟁률 및 낙찰률은 지난 6월에 비해 반 토막 난 상황으로, 앞으로 더욱 빠른 속도로 떨어질 것으로 보인다.
위기가 곧 기회라는 말이 있다
지금은 손을 놓고 있을 때가 아니다. 위기속에 다가올 기회를 잡기 위해 투자용 또는 실거주용 부동산을 계속 검색해야 할 때다.
다른 사람들이 모두 기회라고 인식할 때는 이미 늦었다. 지금 부지런히 신문이나 방송 그리고 전문가들의 말에 귀를 기울이며 최적의 투자 포인트를 찾기 위해 노력해야 한다.
그리고 최적의 포인트가 가까워지는 시점에는 현장을 돌면서 자신의 판단이 맞는지 눈과 귀로 반드시 확인해야 할 것이다.
이번 칼럼에서는 앞으로 오를 길목을 선점하여 소액으로 빌라 낙찰에 성공한 구체적인 사례를 소개하고자 한다.
발품으로 옥석(玉石)을 발견하다
소액 분산 투자로 목표했던 수익을 조금씩 실현시키고 있을 때쯤 관악구 신림동에 관심을 갖기 시작했다.
노후화 된 빌라가 많았을 뿐만 아니라 주거환경이 열악하여 향후 충분히 개발 여지가 있다고 판단했기 때문이다.
특히 관심을 둔 빌라가 있는 지역은 공부상으로는 지하층이나 현황은 1층인 빌라들이 많이 있었다. 당시에는 지금처럼 정보지가 발달하지 못해 직접 임장을 가지 않고는 현황을 파악하기 힘든 시기였다.
임장을 가보니 노후화된 건물이 빼곡히 있었으며, 공부상 지하층이었으나 실질적으로 지하는 없었고, 1층에 주차장이 있어 1.5층 높이에 본 물건이 있었다.
전용면적은 13평, 대지면적은 대략 6평정도인 4층 빌라로 임차인이 3천 5백만원에 거주하고 있었으나 대항력은 없었다. 다행히 일부 배당을 받을 수 있는 상태라 명도도 무난할 것으로 판단했다.
임장을 갔을 때 임차인은 만나지 못했으나, 우편함이 깨끗했고 전기 계량기도 돌아가는 것을 확인하고는 현재 거주중인 것을 확신했다.
옆집의 벨을 눌러, 경매로 나온 집에 대해서 물어 보았으나 원하는 정보를 얻을 수 없었다. 그래서 1층으로(현황상으로는 2층) 올라가 아랫집에 이사 올 사람인데 이 빌라에 대해서 궁금한 점이 있으니 잠깐 시간을 내주라고 부탁을 드렸고, 잠시 고민하시더니 결국 문을 열어 주셨다.
처음에는 방음이 잘 되는지, 수돗물은 잘 나오는지, 한 달 공과금은 얼마인지, 최근 이 건물에 집수리를 한 사람은 없는지 등등을 묻다가 조금씩 경계를 푸는 것 같아서 본격적인 질문을 시작했다.
“여러가지 정보를 주셔서 정말 고맙습니다. 그런데 사실 제가 아랫집을 사기는 사는데 그게 경매로 사는거라서요. 임차인이 여기 사시는 것 같은데 만날 수가 없네요”
그런데 그 분은 이미 아랫집이 경매로 나와 있었다는 사실을 알고 계셨으며, 현재 임차인은 이혼을 한 상태이고 딸 둘과 함께 생활하고 있다고 말씀해 주셨다.
눈치를 보니 임차인에 대해서 많이 아는 것 같았다. 감사드린다는 인사를 하고는 음료수를 사가지고 다시한번 그 집 문을 두드렸다.
“바쁘실텐데 시간 내 주셔서 너무 감사드리고요. 앞으로 제가 이사 오면 그 때 또 인사드릴게요. 좋은 이웃이 될 것 같아요. 임차인의 사정이 좋지 않은 것 같은데 나중에 낙찰 받게 되면 임차인에게도 잘 해드려야겠네요.”
말을 마치고 나오려는 순간 매우 유익한 정보를 하나 더 들을 수 있었다.
“임차인이 처음에는 그 집을 직접 낙찰 받고 싶어 했는데, 돈이 없어서...나중에 이사비라도 좀 많이 주세요”
그렇게 임장을 마치고...입찰일
그 빌라는 감정가 5천 5백만원이었으나, 수회 유찰되어 최저가가 2천 2백여만원으로 나온 물건이었으며, 필자는 2천 2백 5십여만원에 그 물건을 낙찰 받았다.
시세는 5천여만원이었고, 당시 임차 보증금은 3천 5백만원이었다.
다행히 그 임차인과 협의가 잘되어 3천만원에 재계약을 했는데, 지금은 시세가 1억 1천만원에 전세가가 5천만원 정도로 형성되어 있다.
현재 빌라 인근에 신림 뉴타운이 진행 중이며,
또한 2015년에 개통되는 경전철의 역세권 인근에 위치해 있고, 2013년에 개통 예정인 강남순환도시고속도로의 수혜를 받을 수 있는 지역이다.
임차보증금에도 미치지 못하는 가격에 낙찰 받았을 뿐만 아니라, 개발 및 교통 호재 등이 많아 앞으로 부동산 시장이 활성화 되면 그에 따른 가격 상승폭이 클 것으로 예상되는 지역이기에 성공했던 낙찰 사례라고 생각한다.
작금의 경매 시장은 예전과 같이 수차례 유찰되는 물건을 찾기가 쉽지 않다.
그렇지만 부동산 시장의 장기 침체가 계속되는 상황에서 낙찰가율의 하락폭이 조금씩 커지면서 가격 대비 우량물건이 하나씩 보이기 시작하고 있다.
준비하는 자에게 기회가 온다. 지금부터라도 부동산 시장을 주위 깊게 관찰하고, 경매 공부를 열심히 한다면 앞으로 다가올 기회의 주인공이 바로 여러분이 될 수 있을 것이라 확신한다.
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